La loi du 26 novembre 2025 a profondément modifié le droit de l’urbanisme, sans forcément le simplifier.

Voici les principales modifications.

2.1 L’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme

S’agissant des projets de réfection et de surélévation des constructions (article 9 de la loi) :

• Création d’un article L.111-35 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions. »
• Modification de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme qui permet à l’autorité compétente pour délivrer un permis de construire d’autoriser des dérogations au règlement du PLU pour :
• Ne plus réserver cette possibilité aux zones tendues ;
• Etendre cette possibilité aux projets de surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface du logement.

S’agissant de la création de nouvelles possibilités de dérogation aux règles du PLU (articles 9 et 20) :

• Pour autoriser des projets de réalisation de logements ou d’équipements publics dans le périmètre des zones d’activités économiques (ZAE) (dérogation aux règles relatives aux destinataires fixées par le PLU ; dérogations aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement) ;
• Pour permettre la réalisation d’opérations de logements destinées spécifiquement à l’usage des étudiants dans les zones urbaines ou à urbaniser ;
• Pour autoriser le changement de destination des bâtiments à destination d’exploitation agricole ou forestière en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le PLU ;
• Pour autoriser des dérogations aux règles du règlement du PLU en matière de réalisation de stationnement pour les véhicules motorisés pour les opérations prévoyant la création d’au plus 10 logements.

S’agissant de la cristallisation des règles d’urbanisme (article 23) :

• Création d’un mécanisme de cristallisation des règles en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire ou d’aménager initial aux articles L. 431-6 et L. 441-5 du code de l’urbanisme :
• Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis modifiant un permis initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
• Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Disposition jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (DC 2025-896 du 20 novembre 2025)

S’agissant de la généralisation du permis d’aménager (article 22) :

• Création d’un article L. 442-1-3 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article L. 442-1, un permis d’aménager concernant un lotissement peut porter sur des unités foncières non contiguës si le projet répond à l’ensemble des critères suivants : 1° La demande est déposée par un demandeur unique ; 2° Le projet constitue un ensemble unique et cohérent ; 3° Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés. »

2.2 Les sanctions à l’encontre des constructions irrégulières

S’agissant du renforcement des pouvoirs de l’autorité compétente en matière de constructions irrégulières au titre de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme (article 26) :

• Création d’une amende administrative : l’autorité compétente peut désormais ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30.000 €.
• Augmentation du montant des astreintes : le montant maximal de l’astreinte journalière est porté à 1.000 € (500 € auparavant) et le montant total maximal des sommes résultant de l’astreinte est porté à 100.000 € (25.000 € auparavant).

2.3 Le contentieux des autorisations d’urbanisme

S’agissant de la modification du délai des recours administratifs et leurs effets (article 26) :

• Création d’un article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme : « Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n‘est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique. »

Application immédiate de la disposition

Disposition jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel (DC 2025-896 du 20 novembre 2025)

S’agissant de la cristallisation des motifs de refus (article 26) :

• Article L. 600-2 du code de l’urbanisme est complété par un nouvel alinéa qui prévoit : « Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande. »

Applicable aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication de la loi

S’agissant de l’abrogation de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme (article 26) :

• Article L. 600-1 prévoyait : «L’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause.

Les dispositions de l’alinéa précédent sont également applicables à l’acte prescrivant l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme ou créant une zone d’aménagement concerté.

Les deux alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque le vice de forme concerne :

-soit la méconnaissance substantielle ou la violation des règles de l’enquête publique sur les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales ;

-soit l’absence du rapport de présentation ou des documents graphiques. »

 S’agissant de l’instauration d’une présomption d’urgence dans le cadre des référés suspension à l’encontre des décisions de refus (article 26) :

• Introduction d’un nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite. »

Applicable aux référés introduits après la publication de la loi

Par la décision Observatoire indépendant du cadre de vie (CE, 11 juillet 2016, req. n°389936), le Conseil d’Etat avait établi les éléments devant figurer dans l’appréciation sommaire des dépenses jointes au dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des zones d’aménagement concerté.

Par l’arrêt Association Eglise évangélique de Crossroads du 22 mars 2022 (req. n° 448610), il précise que ni les dépenses relatives aux ouvrages, qui seront ultérieurement construits dans le périmètre de la zone, ni les recettes attendues de la vente future des terrains et de l’opération d’expropriation n’ont à être incluses.

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